多くの銀行が日銀の追加利上げと同じ、0.25％引き上げる可能性が高いと見ていますが、異なる動きをする銀行が出てくるかどうか注目となります。
1. 50代の住宅ローン事情：従来との違い
これまで、多くの人は退職金を利用して住宅ローンを一括返済することが一般的でした。しかし、近年では次のような変化が見られます。
- 住宅価格の高騰：新築・中古ともに住宅価格が上昇し、ローンの借入額も大きくなっている。
- ローン期間の長期化：35年ローンが主流となり、定年を超えてローンを返済し続けるケースが増えている。
- 退職金の減額：企業によっては退職金制度を縮小しており、一括返済が難しくなっている。
- 定年後の収入の不安定化：再雇用制度はあるものの、基本的に非正規雇用が多く、給与が大幅に減少することが多い。
こうした背景から、定年後も住宅ローンを支払う人が増えており、老後資金に余裕を持たせるためにも、50代のうちに借り換えを検討することが重要になっています。
2. 住宅ローン借り換えのメリット
50代で住宅ローンを借り換えることで、以下のようなメリットが期待できます。
(1) 金利の引き下げによる総返済額の減少
現在のローンの金利が高い場合、借り換えによって低金利のローンに変更することで、総返済額を減らせる可能性があります。たとえば、金利が現状から0.5％下がるだけでも、数百万円の負担軽減につながることがあります。
(2) 毎月の支払い負担の軽減
借り換えによって月々の返済額を抑えられれば、定年後の収入減に備えて生活費を確保しやすくなります。固定費を減らすことで、老後資金を少しでも多く確保することができます。
(3) 返済期間の延長による負担分散
多くの金融機関では、申込時の年齢は20歳から70歳、返済が終わるときの年齢は80歳未満といったルールがあり、月々の返済額を下げるために期間を延ばすことも可能です。ただし、総支払額が増えることには注意が必要です。
(4) 団体信用生命保険（団信）への加入や見直し
借り換え時に団信を新たに契約できるため、万が一の際に家族の負担を軽減できます。特に、最近ではがん特約付きの団信などもあり、健康状態によってはより充実した保障を受けられます。
3. 借り換えの際の注意点
借り換えには多くのメリットがありますが、いくつかの注意点もあります。
(1) 収入条件の審査が厳しくなる
定年が近くなると金融機関の審査が厳しくなりますので、現業のある方は50代に入った段階で一度シュミレーションをしてみてはと思います。特に、退職後の収入が非正規雇用などで不安定な場合、借り換えが難しくなることがあります。また、起業したばかりの人や自営業者の場合、安定した収入が証明できないと審査に通らないケースも多いです。
(2) 借り換えの諸費用
借り換えには、保証料や手数料、登記費用などがかかります。これらのコストを考慮した上で、借り換えによるメリットが十分にあるかを試算する必要があります。
(3) 返済期間延長のリスク
返済期間を延ばすことで月々の支払いは軽減できますが、総支払額が増える可能性があります。また、80歳までローンを組んだ場合、その後のライフプランに影響が出る可能性もあるため、慎重に判断しましょう。
4. 今後の住宅ローン動向と選択肢
今後、金利がさらに上昇する可能性もあり、借り換えのタイミングを見極めることが重要です。また、長期的な視点で住宅ローンの選択肢を考えることも必要です。
(1) リバースモーゲージの活用
リバースモーゲージとは、自宅を担保にして金融機関から融資を受ける仕組みで、老後資金の確保に役立ちます。ただし、相続の問題や契約条件を慎重に検討する必要があります。
(2) 変動金利と固定金利の選択
今後の金利上昇を見据えて、固定金利への変更を検討するのも一つの選択肢です。ただし、固定金利は変動金利に比べて金利が高めに設定されるため、自身の返済計画に合ったものを選びましょう。
5. まとめとして・・・
私自身、早期退職後にはなりましたが、一定の家賃収入があったため、住宅ローンの借り換えを申請しました。しかし、会社員でもなく起業して間もない時期だったため、審査は厳しく、最終的に4行目の金融機関で、最初の申請から3年目でようやく借り換えが実現しました。
審査通過から1年した後に感じたのは、収入が安定しないシニア世代は、月々の固定費を抑え手元の資金を残した方が個人的にはより安心できていると感じます。支払いは80歳まで続きますが、何かがあれば団信に加入していますので、定年で完済できなかったこともありますが、返済を80歳まで引っ張って良かったと感じています。
貯蓄、退職金、年金受給額など個人差があったり、審査の厳格化や諸費用の発生などのデメリットもあるため、事前にしっかりと試算し、金融機関と相談しながら最適な選択をすることが大切です。 シュミレーションにはお金はかかりませんので、念のため50代に入られたら最後のチャンスと捉え、一度検討だけでもしてみてはと思います。
参考：住宅ローン人気ランキング【2025年1月】銀行の最新金利を比較 – 価格.com
