借り換えとは、現在の借入先から、より有利な条件の別の借入先に変更することで、例えば高金利のローンを低金利の新しいローンで返済し、その後は低金利のローンで返済を続けることで、全体的な借金負担を軽減する方法です。
私は58歳のときに資金計画表をしっかり作り込んで、都市銀行2行と信託銀行1行を回ってプレゼンテーションを行いましたが、全て審査が通りませんでした。理由は、早期退職して独立したばかりで、当時はイベント会社と顧問契約を締結していましたが、年間契約であり、さらに個人事業主として3年間の源泉徴収票が必要だったためです。 特に60歳前後以降では、正規雇用でないと審査のハードルが非常に高くなることを実感しました。
しかし、50代の現役会社員であれば比較的審査に通りやすく、10年後に受け取る退職金を使って繰り上げ返済するなど、柔軟に対応できる可能性があります。50代現業の方は、借り換えの最後のチャンスのつもりで、実際に借り換えをするかどうかは別として、しっかりとシミュレーションをしておくことをお勧めします。
日本銀行が2024年7月31日に金利を引き上げたことにより、円とドルの政策金利の差が縮小し、為替相場が急激に円高に振れました。この金利引き上げは、住宅ローンに影響を与える可能性があるため、金融市場の変化を定期的にチェックすることが重要です。
以下、いくつかの留意点を共有いたしますので、参考にしていただければ幸いです。個々の条件や金融機関によっても異なりますので、詳細は金融機関に直接確認して頂ければと思います。
まず、住宅ローンは70歳未満まで借り入れが可能なものが多く、以前は、65歳未満が借り入れ時の年齢上限とされることが多かったのですが、定年年齢の引き上げに伴い、現在では住宅ローンの開始年齢を70歳未満としている金融機関が増えています。しかし、65歳以上では住宅ローンを組むことができない金融機関もあるため、気になる金融機関がある場合は申し込み可能年齢の上限を確認しておく必要があります。
完済時の平均年齢は73歳～78歳となっているようですが、わたしは80歳まで住宅ローンを組んでいます。住宅ローンの完済時年齢の上限は一般的に80歳未満ですが、金融機関によっては85歳までに完済することを条件とするところもあるようです。 マイクロ起業には定年はありませんので健康なうちは何歳までも仕事は続けられますが、不測の事態に備え団体信用生命保険（団信）の加入はマストです。 団信への加入も、健康状態が悪化すると審査が通らない可能性があったりしますので、住宅ローンを借りる場合には、年齢や健康状態に注意を払う必要があります。
最後に、借り換えを検討する際には、住宅ローン控除の条件を確認することも忘れないでください。借り換えによって完済期間が10年未満になると、住宅ローン控除の対象外となり、結果として税負担が増加する可能性がありますので要注意です。 また、同じ銀行での借り換えも難しい（ほぼ不可能）ですが、フラット35からフラット35への借り換えは可能な場合もありますので、詳細は金融機関に相談してみてください。
わたしは一旦は諦めた借り換えでしたが、継続的に金融機関さんと相談をさせて頂き、信用金庫さんから住宅ローンとアパートローンを組み合わせる提案を受け、59歳のときに再挑戦して無事に借り換えを完了しました。
金利、制度など日々変化しています。前文は、私の経験に基づく情報ですので、金利や市場の動向を専門家としっかり相談し、自分に合った判断を行うことが大切です。繰り上げ返済や借入先の変更についても慎重に検討することをお勧めします。
